Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları Nedir?

Gayrimenkul değerleme çalışmalarında 3 temel yaklaşım kullanılmaktadır.

1. Pazar veya Piyasa Yaklaşımı

Emsallerin karşılaştırılması olarak bilinen bu yaklaşım, istatistik bilgisine, verilerin yorumlanmasına ve analiz edilmesine dayalıdır. Nitekim değerleme uzmanı öncelikle değeri etkileyecek parametreleri belirlemeli ve bunların değere ne şekilde etki ettiğini sayısal olarak test etmelidir. Bir değerleme çalışmasında çalışmaya konu gayrimenkul ile birebir aynısını bulmak oldukça güçtür, bulunsa dahi çok kısıtlı ve az veri temininden ötürü güvenilirliği düşüktür. Güvenilir ve doğruluğu test edilmiş verileri analiz etmek bu yaklaşımın temelidir.

Örneğin bir konut değerlemesinde, değerleme çalışmasına konu konut ile emsal olarak analiz edilebilecek veriler karşılaştırıldığında, konumu, cephesi, katı, malzeme kalitesi, iskanlı olup olmaması, ilave tadilatlar, yapılan masraflar, manzarası, asansörlü olup olmaması gibi çok fazla sayıda parametre değeri etkilemektedir. Emsal veriler ve değerleme konusu taşınmaz bir tablo ile bu parametreler yönünden kıyaslanarak değere ulaşılabilir. Burada hangi parametrenin değeri ne ölçüde etkilediğinin analizi ve grafik veya başka yöntemlerle irdelenmesi uzmanın tercih edeceği yönteme göre değişir. Örneğin tüm parametreler aynı iken asansörlü bir binada değerlerin 10 birim fazla olduğu bulunabilir. Ancak, tüm parametreler her bir veri için sabit, sadece bir değişken değişiyor ve değere etkisi test edilebiliyor şeklinde basit bir problemden ziyade değişik parametrelerin de her bir veri için değiştiğinin bilinmesi ve analizin güçlüğünün farkında olunması önemlidir.

Özetle, değerleme raporu talep eden bir kişi veya kurumun, raporun sonucunun raporda ispatlandığını ve analizlerin ne şekilde oluştuğunu görmesi, kaliteli ve tatmin edici bir çalışma olduğunun temel göstergesidir.

2. Gelir Yaklaşımı

Bu yaklaşımın temelini taşınmazın ürettiği gelire ilişkin analizler oluşturmaktadır. Bu analiz yöntemi direkt kapitalizasyon veya getiri kapitalizasyonu yaklaşımı şeklinde uygulanabilir. Her iki yaklaşımda da belirli varsayımlar kullanılmaktadır. Bu varsayımların geleceğe yönelik olması da gayrimenkulden beklenen performans ile ilgilidir. Bu aşamada pazar ve pazarlanabilirlik analizleri önem kazanmaktadır. Gayrimenkulün geleceğe yönelik performansını geçmiş dönem verilere göre öngörmek Level A olarak adlandırılan en temel bakış açısıdır. Ancak uzmanın B,C veya D seviyelerinde arz-talep verileri, marjinal talep, piyasadan kapılma gibi verileri yorumlayarak gelecek beklentilerini aktarması temel beklentidir.

Bu analiz yönteminde kullanılan parametrelerden kapitalizasyon oranı değişik yaklaşımlarla bulunabilen bir orandır. Teorik analizlerin yanı sıra piyasa bazlı analizler de bu oranın tespitinde kullanılır. Bir diğer oran da indirgeme oranı (iskonto oranı)dır. Bu oran getiri kapitalizasyonu yaklaşımında kullanılır.

3. Maliyet Yaklaşımı

Diğer değerleme yaklaşımlarının kullanıldığı durumlarda, bu yaklaşım belki kontrol amaçlı olarak kullanılabilir. Diğer değerleme yaklaşımları ile değere ulaşmadan doğrudan bu analiz yöntemi ile gayrimenkulün değerine yönelik analizler yapılmamalıdır. Diğer 2 yaklaşım piyasayı daha doğru yansıtacaktır. Bu analiz yöntemi ise kontrol amaçlı olarak kullanılabilir. Ancak çok nadir olsa da, bazı durumlarda yalnızca bu yaklaşımın uygulanmasının zorunlu olduğu haller ile karşılaşılabilir.

Bu analiz yönteminde gayrimenkulün yeniden yapma veya yerine koyma maliyetleri dikkate alınır. Yani, hiçbir alıcı olmasa dahi, bu gayrimenkulün değeri yeniden yapma veya yerine koyma maliyetinden düşük olamaz şeklinde bir bakış açısı ile yaklaşılır.

Bu yaklaşımdaki önemli konulardan bir tanesi 3 farklı yıpranma unsurunun sayısal olarak tespit edilmesidir. Fiziksel, fonksiyonel ve dışsal faktörlerden kaynaklı yıpranmalardan fiziksel yıpranmaların sayısal olarak tespiti için değişik yöntemler vardır. Diğer yıpranma unsurları, piyasa verilerinin daha dikkatli analiz edilmesini gerektirir.